“各位，我叫沈今棠。沈若谦是我父亲。今天这个董事会，由我来主持。根据沈若谦先生的遗嘱，我持有云上集团百分之四十的GU权，并代行沈朝野先生名下百分之十一的投票权。我手里有百分之五十一的投票权，这是法律事实。”

        她没有打开PPT。面前只放了一个笔记本和一支笔。她翻到笔记本第一页。那是她昨晚在章敬尧提供的三百页材料里提炼出来的三组数字。

        “在座各位b我更清楚云上的业务结构，但我还是想用我的方式重新梳理一遍，确保我们站在同一个认知起点上。云上集团的核心业务是城市更新，我们拿地、做拆迁、做一级开发、做商业配套，最后通过物业销售和持有运营来回收资金。目前集团旗下有四个在建的城市更新项目，分别位于长宁、静安、杨浦和浦东。这四个项目沉淀了集团百分之七十以上的资产，也背负了集团绝大部分的负债。除了城市更新，我们还有两个辅助板块，商业运营和轻资产输出。商业运营负责持有型物业的招商和运营，收租金和管理费；轻资产输出做品牌和管理输出，帮别的开发商运营商业项目，收管理费。这两个板块是赚钱的，城市更新是吃钱的。”

        她翻到第二页。

        “我花了一个周末把云上过去三年的报表重新拆了一遍，有三组数据想请各位注意。第一组：商业运营板块的租金坪效。我们持有的商业物业主要分布在浦东和静安，过去三年平均租金坪效从每平方米每天十二块六降到了九块八。同期上海甲级写字楼和购物中心的行业均值只降了不到百分之五。我们降了将近百分之二十五，不是因为市场不好，是因为我们为了给城市更新板块腾挪资金，把商业物业的维护和升级预算砍了将近一半。物业质量下降，租户续租率下降，租金议价能力就下降。这是杀J取卵。”

        方敏在座位上轻轻点了一下头。她是商业运营板块的负责人，这些话她跟沈若谦说过不止一次。

        “第二组：城市更新板块的资金占用。四个在建项目，从拿地到现在累计投入超过八十亿。其中自有资金只有不到三十亿，剩下五十多亿靠银行贷款和信托融资。这些钱是有成本的，去年集团整T融资成本是百分之六点八，今年因为沈总去世，银行可能会重新评估授信条件，融资成本大概率会涨。而四个项目里只有长宁一个进入了回款周期，回款进度还b计划晚了四个半月。另外三个项目都还在拆迁或建设阶段，短期内不会产生现金流。这意味着我们每个月光利息就要付将近三千万，而城市更新板块自身不产生任何经营X收入。所有的利息、管理费、人员成本，都在靠商业运营的租金和轻资产的管理费来填。”

        她翻到第三页。

        “第三组：这种模式还能撑多久。我做了一个简单的压力测试。如果长宁的回款继续延迟，如果银行的融资成本上升一个百分点，如果商业运营的租金坪效继续以现在的速度下滑，六个月后，云上的经营X现金流将无法覆盖利息支出。届时我们只有一个选择：借新债还旧债。而银行在沈总去世后对云上的风险评估正在重新做。一个只能靠借新还旧活下去的公司，不会有银行愿意借钱给它。”

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